朱荣斌：新房市场到达天花板，存量市场却还在地板

雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌

在新房供应到了天花板之后，存量市场却还在地板上，存量交易的服务也还在地板上。

" 我们躺在地板上，可以向往天花板。" 雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌近日在 2023 博鳌房地产论坛上表示，存量市场将变成房地产未来的主战场。

在朱荣斌看来，新房市场整体走出低靡仍将是一个漫长的过程。分化是当下行业和企业主要特征，央国企还在春天状态，尤其是一些过去没有抓住机会的国企，现在正是最好的时机。最难的是民企，" 躺下 " 已经成为普遍问题，困顿经营将会持续相当长的时间。

对于未来的房地产新房市场来说，行业会进入一个高品质发展阶段，从过去 " 有得住 "，到未来 " 住得好 "。在 " 住得好 " 这条路上，除了过去讲的面积、装修标准等，还要住得环保、健康、舒适，再上升一点，家里是不是有自己的健身房、琴房、书房等等，这也意味着新房供应将在改善居住品质方面有更高要求。

而反观存量市场，中国当前的存量住宅是 3 亿多套，其中北京有 800 万套、上海 800 万套、深圳 200 万套，北京、上海年交易在 15 万、18 万套左右，全国大概 600 万套。流通率或者换手率只有 2%，与美国的 4%、伦敦的 6%、纽约的 10% 相比，仍有较大的提升空间。

与此同时，未来房地产的交易模式也一定会变，前段时间建设部发文呼吁降低交易成本，但事实上无论甲方还是乙方，大家对这个行业都不满意，都在诟病这个交易市场。

" 什么样的模式最好呢？我相信最优解不是现在的模式，最优解可能找不到，但是我们的发展一定是不断地寻求更优解。" 朱荣斌说，随着国内新房时代过去，以后进入存量时代，交易模式一定会有一个更优秀、更高效、更符合买卖双方以及行业发展需要的模式出现。

随着行业进入存量时代，在房子建好之后，怎么运营好、怎么服务好，将是以后的主题，谁有运营能力，有服务能力，谁就有春天。

朱荣斌分享了日本三井不动产的企业案例，日本从上世纪八九十年代房地产行业调整之后，在行业 " 衰落 " 的 30 多年里，三井不动产却连续 30 多年在日本名列榜首，保持 20 多年世界 500 强的地位，业务从住宅开发到经纪、资管，甚至涵盖了泊车，始终是行业的常青树。

" 这样的公司太值得我们学习了 "。朱荣斌说，尽管国内房地产已经做到一定规模，但在国内的同行里还现在找不到一家像三井不动产这样的企业。

伴随着国内房地产行业整体转型发展，一些好的企业主动升级，会向上做得更大更强，多数企业则进入机会型领域，还有相当多的企业进入到专业服务领域，未来一定能够出现中国的三井不动产。

" 房地产这个赛道是足够大的，但是要调整我们的角色。" 朱荣斌说，危机之后，房地产仍然大有可为，但会进入一个理性、正常的发展阶段。