中国金茂拟发行公募REITs，国内首批4单已开始申报

长沙览秀城实景（图片来源：中国金茂官网）

国内首批 4 单消费基础设施公募 REITs 已开始申报。

10 月 26 日晚间，中国金茂（00817.HK）在香港联交所发布公告，公司拟以旗下长沙览秀城购物中心发行公募 REITs 项目，上海证券交易所官网显示，已受理 " 华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金 " 项目。

据证监会官网公开信息显示，10 月 26 日，首批 4 单消费 REITs 已推荐至证监会并申报至交易所，除了华夏金茂购物中心 REIT 外，中金印力 REIT、嘉实物美消费 REIT、华夏华润商业资产 REIT 也已上报。

这意味着，这些项目若能成功获批发行，将成为国内首批成功发行的消费基础设施公募 REITs，进一步拓宽公募 REITs 底层资产类型，为公募 REITs 市场再添新丁。

首批消费基础设施公募 REITs 启动

据悉，中国金茂本次拟发行公募 REITs 项目底层资产为长沙览秀城，长沙览秀城系中国金茂打造的首个览秀城产品，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约 10 万平方米，2016 年底开业至今已运营近 7 年，为成熟稳定的购物中心项目。

华夏基金 ( 作为公募基金管理人 ) 将设立公募基金作为公募基础设施证券投资基金。公募基金管理人、该项目公司及中国金茂间接全资附属公司金茂商业将订立营运管理服务协议，据此，金茂商业将作为运营管理机构向该项目提供营运及管理服务，包括行政支援。REITs 将就此等服务支付管理费。

中国金茂表示，长沙览秀城项目是集团未来打算重点开发持有的精品物业，建议分拆一方面是集团在资本运作方面的有效尝试，也有利于提升集团及览秀城系列产品的市场形象及声誉，进而协助未来集团业务发展及品牌建立。

" 在境内公开募集设立 REITs 并独立上市，能够为集团提供股权性质融资，有效补充权益资本金，" 中国金茂表示，一方面能够有效助力未来持有型资产的再投资开发建设，形成投资、运营、退出的业务闭环，另一方面也能够在一定程度上优化集团财务表现。

10 月 26 日，中金印力消费类基础设施 REIT（简称：中金印力 REIT）也在深交所发布招募说明书，成为首批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募 REITs 之一。

此次中金印力 REIT 的资产方为万科旗下购物中心开发与运营能力平台——印力集团，目标基础设施项目是杭州西溪印象城，该项目位于杭州核心商圈大城西板块的黄金地段。据公开信息，杭州西溪印象城整体建筑面积 25 万平方米，367 家商户，是余杭区体量最大的购物中心。

万科集团董事会主席郁亮于近日的媒体交流会上表示，REITs 对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成 REITs 的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

同日，华润置地发布关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市的公告，明确华润消费 REITs 底层资产为位于山东省青岛市市南区山东路 6 号的购物商场，即青岛万象城。

有助于盘活资产、扩大消费

今年 3 月，国家发改委和证监会同步下发文件，将消费基础设施纳入基础设施公募 REITs 试点范围，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。

10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施，并自发布之日起施行。证监会表示将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募 REITs，同时强化市场监管，充分发挥 REITs 盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，从消费基础设施的概念可以看出，一类是偏民生类的基础设施，比如交通、能源、医疗等，这些基础设施央企或地方城投、国企布局较多，民营房企布局很少；另外一类就是购物中心、农贸交易市场、物流园区等，属于大多数主流房企都有的业务。REITs 通道打开后，有助于盘活这些长周期的基础设施资产，盘活资金后可以用于基础设施再投资，从而盘活整个企业的资金面。

张宏伟认为，从长期来看，国央企重资产投资 + 民营房企轻资产运营这样的主流模式，将为未来有更多的消费基础设施项目进行 REITs 退出奠定基础，消费基础设施公募 REITs 也在这样的市场背景下快速发展。

从消费层面看，基础设施 REITs 业内人士认为，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施，将有利于恢复和扩大消费。

公募 REITs 是增强消费能力、改善消费条件的有力方式，随着越来越多的消费类基础设施纳入公募 REITs 试点资产类型，将有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费。基于上述原因，不少基金管理人士认为，具备较强运营能力的优质商业项目，在当下市场将更受投资人偏爱。