两年换梯170台，中远两湾城如何做到

普陀区房管局、宜川路街道等整建制推进中远两湾城高楼换梯，如今换梯周期缩短至半年，并逐步提速。

苏州河畔，普陀区宜川路街道中远两湾城西区 237 号楼，两台更换后的电梯灯光明亮、运行平稳、环境整洁。舒适感之外，让居民踏实的是一种安全感，进进出出、上上下下，无需担心被夹被卡，更不用提心吊胆。

96 个楼栋、11599 户居民、155 家商铺、3 所配套学校，涵纳 1690 米长的苏河岸线步道，社区总建筑面积 153 万余平方米，由 4 个居民区共同管理……于本世纪初建成的中远两湾城是上海内环内出了名的 " 大块头 " 商品房小区。小区建设至今超 20 年，" 超大型楼组 " 比比皆是，少则 99 户多则 252 户。随着时间推移，很多楼栋电梯出现了门关不上、骤降、运行时厢体晃动严重等故障，给居民生活带来极大不便，存有安全隐患。

但换一台电梯究竟有多难？

首先是广泛意见征询，在研判必要性后成立专项工作小组；其次，历经多轮协商形成基本方案，而后进入方案公告、业主表决等流程；进入施工，还只是起步阶段，后续还有监管、验收、维护等环节。难度不亚于新装一台电梯。

自两年前起，中远两湾城以 147 号楼为突破口开始琢磨换梯工程。结合此次主题教育深入推进，在 " 四百 " 大走访、" 四到四办换四心 " 基础上，普陀区房管局、宜川路街道等在实践中持续创新探索，凝聚各方合力，逐步形成并完善楼事楼议 " 小型业主会 " 议事机制，凝练出 " 换梯工作法 "2.0 版，整建制推进高楼换梯。如今，换梯周期缩短至半年，并逐步提速。截至 10 月，中远两湾城 206 台电梯中，有 170 台迈入推进换梯阶段，其中 83 台已完成。

" 样板间 " 破题

" 电梯要某品牌的，之前用过，放心！"" 电梯里能不能装空调？否则在里面很闷…… " 不同于老房加装新电梯，高层建筑换梯也有各式各样的需求。

碰到这种情况，中远两湾城第三居民区党总支书记恽梅会邀请居民代表到 147 号楼实地看看。看过这里的电梯 " 样板间 "，很多疑问也就迎刃而解。

恽梅清楚地记得，147 号楼是当时问题最严重的楼栋，几乎人人都被电梯关过。急百姓所急，中远第三居民区党总支结合辖区内楼栋分布特点，探索开启小型业主会，依法依规召开相关楼组会议。据此，147 号楼换梯成了 " 第一个吃螃蟹 " 的项目。

在居民区党总支和街道房管办指导下，楼栋业主代表着手电梯更新方案的表决。居民区党总支挂图作战，在最短时间内，几位业主代表入户发放 131 张表决票，回收 118 张。换梯小组、物业企业、居委会、业委会四方代表共同见证计票全过程，最终换梯方案以 99% 以上的支持比例顺利通过。

其间，党总支积极引导，组织召开一次次协商会；楼栋块长包干，做好沟通解释；多元力量参与，逐个破解难题。比如，换梯涉及的维修资金需要银行周转，能否采用分期付款方式等等。居民的心一下子齐了，后续的表决、原有设备拆除、新设备安装调试等工作，大家的配合度都很高。

多方合力打磨升级版

147 号楼栋两台电梯先后更换成功，也让其他楼组看到了希望。但是，147 号楼换梯历时近一年，如果每幢楼都只是 " 拷贝不走样 "，那么大家等待的过程依旧漫长。

推动 " 小型业主会 " 机制提升换梯效率，社区动员起青年志愿者成为 " 智囊团 "，他们利用各自在建筑、法律、金融等行业的专业优势，琢磨 147 号楼案例中的经验和不足，在此基础上，提出优化流程的各类建议。

在多部门指导下，" 换梯工作法 "2.0 版诞生，并归纳形成了 " 三大环节 10 个节点 "（即事前听证、事中协调、事后评议 3 个环节，抓好广泛听取意见、形成初步意向、成立换梯小组、形成换梯方案、开好业主会议、严格投票表决、方案表决公告、成立协调专班、文明进场施工、项目施工评估 10 个节点）。由此，" 换梯工作法 "2.0 版有了更强推广性。

237 号楼换梯小组组长胡女士介绍说，" 换梯工作法 "2.0 版针对每个环节均有注意事项 " 小贴士 "，一目了然，推进工作也有了具象的着力点。

特别是，中远两湾城第三居民区党总支还与普陀法院携手推进 " 居委法苑 " 计划，延伸社区服务 " 触角 "，推动一站式多元解纷建设。" 换梯中遇到一些棘手问题，有了法律服务助力，我们感觉更有底气了。" 恽梅表示。

普陀区也于今年出台住宅小区老旧电梯更新改造修理奖励办法，区市场监管局、区房管局、区财政局等牵头，探索完善住宅电梯安全使用管理的长效机制。截至目前，今年全区申请奖励的小区有 8 个，涉及电梯 18 台，合计发放奖励资金 73.88 万元。

成片换梯换出 " 战斗力 "

超大型社区 " 成片 " 换梯成功，产生的红利超出想象。

换梯成了汇聚力量、共商共治的有益实践。在恽梅看来，这套以小型业主会为核心架构的 " 换梯工作方法 "，同样适用于每个有换梯需求的商品房社区，也为居民区楼组协商议事解决棘手难题提供了一种思路和路径。推进高楼换梯外，中远两湾城第三居民区还通过多元聚合、多方共治，破解了一系列难题，比如推进 " 快递规范入户 "" 儿童乐园改造 "" 非机动车充电坡道改造 " 等社区民生项目。

中远两湾城第二居民区则变坐班为蹲点，将服务地点从办公室挪进楼栋，打造楼组 " 客堂间 " 服务坊，每周到楼组现场办公，形成 " 收集 - 处置 - 反馈 " 的闭环工作机制。得知小区 35 号楼组有较多居民集中提出大堂更新改造的需求后，居民区党总支引领楼组选出业主代表，搭建平台组织召开 26 场楼组协商会，推动大堂实施更新，居民反响良好，相关流程经梳理后也得到进一步推广。

宜川路街道表示，将持续开展 " 四百 " 大走访，主动深入居民群众中，摸清居民的操心事、烦心事、揪心事，为主题教育在基层展现成效、赢得认可积蓄能量。

作者：张晓鸣

文：本报记者 张晓鸣 图：张伊辰 编辑：施薇

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